09/10/15

みなさん、こんにちは。ヤマギワです。

今週もあとわずか一日、頑張りましょう　

司法書士の中心業務の一つはもちろん、登記手続きです。

登記手続きの依頼で多いのは、下記のものでしょうか、、

　所有権移転登記

　　～　不動産を取得する際の名義変更手続き

　抵当権設定登記

　　～　不動産を取得する際に融資を受けますので、その担保権設定の手続き

　抵当権抹消登記

　　～　融資を受け設定した担保権の登記（②）を抹消する手続き

　相続登記

　　～　お亡くなりになった方名義の不動産を相続人に名義変更する手続き

上記の抵当権抹消登記の前に相続登記が必要な場合があります　

通常、金融機関から融資を受けて住宅を取得する方が多いと思いますが、

住宅ローンの返済は、高額のため、長期にわたっての返済になります　

そこで、万一のために団体信用生命保険（通称「団信」）に入ります。

住宅ローンの返済途中で死亡した場合　

保険会社が住宅ローン残高を支払うことになります　

万が一、債務者が亡くなれば保険会社がローンを支払うため、

抵当権の抹消登記が必要になってきます。

（融資の際には抵当権設定の登記（登記簿の乙区と言うところに記載されています）

そこで、たまに問い合わせがあることがあります。

「住宅ローンの支払いが終わったので、抵当権の抹消をお願いします。」

「それでは、所有者の委任状が必要になります。」

「所有者が亡くなって、団信でローンの残債務を支払ったので、、、」

「それでは、所有者の方の相続人名義に変えてからでないと、抵当権抹消できませんね。」

「抵当権を抹消するだけなのに、、相続登記が必要なんですか、、、」

「そうなんですよ、多少時間と費用ががかかりますけど、必要なんです」

登記簿は　権利変動の過程を忠実に示す必要　があります。

①不動産を買いました　→　所有権移転

②融資を受けました　　 →　抵当権設定

③引っ越ししました　　　→　住所変更登記

④亡くなりました　　　　 →　相続登記

⑤亡くなったため団信からローンの残代金が支払われました

　　　　　　　　　　　　　　→　抵当権抹消登記

④番と⑤番の順番はあくまでも④番が先で⑤番が後ですので、

必ず相続登記が先で抵当権抹消登記が後になるのですね。

（それに、亡くなった方が司法書士に委任をし、抵当権を

　抹消すると言うこと自体、ありえないですよね、、）