離婚をすることを決めた夫婦にとって、住宅ローンが残っている場合には、離婚後の支払い方法に関して悩んだり、出来れば住宅ローンの借り換えをしたい思うことが多いのではないでしょうか。

 

住宅ローンは、銀行（債権者・抵当権者）と住宅ローンの申込人（債務者）間で交わされた契約です。そのため、夫婦間で離婚が決定したからと言って、簡単にそれらの名義を変更することは出来ません。

それは、夫婦のどちらかが、連帯債務者や連帯保証人となっている場合でも同じことが言えます。

簡単に住宅の名義を変更したり、保証人を外れることは出来ないのです。

 

契約の変更には、必ず銀行の承認が必要になります。離婚の形（住居に夫が住み続けるのか、妻が住むのか等）やその後の住宅ローンの支払い方法によっては、銀行側から、名義変更を拒否されてしまったり住宅ローンの一括返済を求められることもあるようです。

 

離婚に伴って、住宅ローンの借り換えなどを行いたい場合、しっかりと考える必要があるのです。その為には、ローンや保険に強いファイナンシャルプランナーや、住宅ローン借り換え対策に関するノウハウを持つ専門の司法書士などにご相談下さい。

 

 

離婚にあたって住宅ローンをどのように扱うかは色々なパターンがあります。

 

離婚した後、妻が家を出る

離婚に合意し、妻が家を出て、夫（住宅の名義人）がそのまま家に住み続ける場合

返済者が依然としてその家に住み続け、夫が返済をキチンと続けていれば、特に問題にはならないでしょう。

また、この場合「不動産の時価」から「ローン残高」を差し引いた額を財産分与の対象と考えるのが一般的のようです。

 

しかし、家族みんなで協力していくことを前提とした不動産の住宅ローン返済。これを夫一人で行っていくことは、非常に大変なことです。しっかりと今後のことを見据えた上で人生設計をし、判断することが必要でしょう。

 

離婚した後、夫が家を出る

住宅の名義人である夫が家を出て行く場合は、非常にややこしくなります。

 

住宅ローンはあくまで返済者がそこに住み続けることを前提として融資されるものです。そのため、離婚して夫が家を出て行く場合は、住宅ローンの規約に違反してしまう可能性があるのです。そうなると、前述の通り、銀行側から名義変更を拒否されてしまったり、住宅ローンの一括返済を求められてしまう危険性が高いようです。

 

「離婚した後、夫が家を出る」場合には、ファイナンシャルプランナーや司法書士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。

 

1. 住宅を売却し、売却益で住宅ローンを返済する

これが住宅ローンの返済問題の解決方法として最もシンプルな考え方です。

不動産を第三者に売却し、そこで得たお金で住宅ローンを完済。余ったお金があれば夫婦間で財産分与します。

 

しかしながら、これも決して簡単ではありません。

いざ、家を売却しようとしても、すぐに買い手が見つかるか分かりません。また、ローン残高以上で売却できるかも分かりません。

 

不動産を売っても住宅ローンが残ってしまう（オーバーローンといいます）場合

住宅ローンが完済出来ないので、銀行の抵当権（担保物権）が残ったままになってしまいます。抵当権が残ったままの不動産を売ることは非常に難しいでしょう。買う側からすればいつ差し押さえられるか分からない物件など、リスクがありすぎて購入できません。

 

そこで、そのような場合には住宅ローンを組んだ銀行側と協議し、返済することが出来ない住宅ローンを残したままで抵当権を解除してもらう必要があります。それが「任意売却」と呼ばれる方法です。

 

通常、住宅や土地を売却しても住宅ローンを完済できないのであれば、融資先の銀行が抵当権を解除してくれるわけがないと思いがちですが、必ずしもそうではないケースもあるのです。

 

住宅ローンなどの返済が滞ると、銀行などの融資先は、担保である不動産を差し押さえ、その不動産の「競売（けいばい）」を申立てることになります。

しかしながら、競売は時間も手間もかかる上、市場価格よりも安い値段でしか売却できないことが多いため、融資先としても、「競売は何とか避けたい」と考えるケースもあるようです。

 

そこで、迅速により多くの融資額を回収するために、融資先でも競売よりもスムーズに手続きが進み、より高値で買い取られる可能性が高い任意売却の方法を選択する場合もあります。

 

 

2. 住宅ローンを妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に移す

この場合には、前述の通り（離婚した後、妻が家を出るを参照）、住宅ローン契約者がその家に住むということなので、銀行側としてもとりわけ問題のないことのように思えます。

 

しかし、この方法をとるためには、妻がパート社員など安定収入がない状態では今後の返済が難しくなる可能性もあることから、妻だけでも住宅ローンの返済可能な安定した収入があるかどうか、といった厳しい審査を通過し、住宅ローンの返済能力があると判断されなければならないのです。

 

 

3. 住宅には妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う

 

当事務所に寄せられる離婚相談でも、このケースが多く見られます。「住宅ローンを妻名義に借り換え、妻が住宅ローンを支払う」ということは、その選択が出来るだけの収入を得ることが出来ている女性でなくてはならないからです。

 

住宅ローンは、家を出た夫が支払い続けるということは、非常にリスクを伴った判断だということを予め認識しておかなければなりません。

 

また、離婚後、夫が引き受けた住宅ローンの返済がスムーズに行われるとは限りません。住宅ローンの支払いだけでなく、慰謝料や養育費などの請求がかさみ、住宅ローンの返済が滞ることは十分に考えられます。夫が再婚し、子供が出来た場合などはなおさら経済的負担が増えるので、元妻の住宅ローン返済は後回しにされてしまう可能性は否定できません。

 

さらに、銀行の承諾を得ず、所有権名義だけを夫から妻の単独名義へ変更したとしても、住宅ローンの連帯債務者もしくは、連帯保証人という立場はそのまま残ります。夫の返済が滞った場合には、連帯債務者、連帯保証人へローンの返済請求が来るために、妻は住宅ローンの返済を引き受けなければなりません。

 

その為に、「住宅には妻が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫のままとし、住宅ローンも夫が支払う」というパターンを選ぶことになった場合には、万が一、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合にどのようにするかをしっかりと考えておかなければなりません。

 

最も効果的な手段は「離婚協議書を公正証書化しておくこと」です

公正証書とは、公証人が法律に従って作成する公文書です。公正証書は高い証明力があるうえ、養育費などの支払を怠った時、裁判所の判決などを待たずに直ちに強制執行（＝相手の財産・給与などを差し押さえること）手続きをすることができます。

 

住宅ローンの支払いに関して、夫婦間でしっかりと決めたことでも、離婚協議で決定したことが「必ず守られる」というわけではありません。住宅ローンや慰謝料などの支払を離婚協議書で定めた後、始めはきちんと支払ってくれたにもかかわらず、すぐに支払わなくなってしまった、というケースは本当に多く見られます。

 

そのような場合になっても、離婚協議書（公正証書）に住宅ローンの支払い方法に関して明記しておくことで、訴えを提起することなく、相手方の給与、その他財産に強制執行をかけて支払いを履行することが出来ます。

 

また、もし、将来的に夫が住宅ローンの支払いを滞らせ、やむなく妻が立替払いをした場合、その分の立替払いをした分を、夫の財産や給与に強制執行できるよう準備をしておく方法が考えられます。

 

その為に、当事務所では離婚相談をお受けし、協議書を作成することになった場合、必ず公正証書にて離婚協議書を作成することをおすすめしております。

裁判ともなれば、費用がかかりさらに、決着までの期間が何年もかかるということも珍しくありません。